Comment calculer les chiffres importants de votre investissement locatif ? De quelle façon préparer votre dossier bancaire avec tous les calculs ? Comment montrer au banquier que vous parlez le même langage ? Quels sont les secrets des investisseurs pour enchaîner les investissements locatifs ? Comment calculer le taux d’endettement d’un investissement locatif avec le calcul de l’endettement par différentiel ?

Pour analyser le risque bancaire et vous dire si votre projet est réalisable ou non, votre conseiller va établir plusieurs éléments :

Comment calculer son taux d’endettement ?

Le taux d’endettement sert à définir le pourcentage de charges du foyer par rapport à ses revenus.

Le calcul standard

Taux d’endettement = total des charges / total des revenus x 100

Les charges qui sont comptabilisées dans un prêt immobilier :

  • crédit consommation,
  • prêt immobilier,
  • crédit renouvelable,
  • loyer,
  • pension, …

Les revenus qui sont comptabilisés dans un prêt immobilier :

  • Salaire;
  • Bénéfice ou rémunération de gérance pour les non salariés;
  • Vos revenus locatifs : en général la banque enlève 30 % du loyer, ce qui représente un “forfait charges”, c’est parfois 40% et parfois 20%);
  • Tous les revenus du travail; …

 

On parle souvent de la limite des 33% d’endettement. Pourtant cette limite n’est pas fixe comme je l’explique souvent : on peut faire un emprunt en étant à plus de 33 %.

La banque utilise pour son analyse risque ce pourcentage mais elle va mettre en relation d’autres éléments. Néanmoins c’est cette analyse globale qui déterminera son suivi sur votre projet.

Par exemple, prenons le cas d’un médecin qui vit seul et gagne 10 000 €/mois. Si celui-ci a 5 000 € de crédit, il sera à 50 % d’endettement. En outre, il lui restera 5 000 € pour vivre, c’est ce qu’on appelle “le reste-à-vivre”.

Ce qui nous intéresse : Avec ce calcul, la banque va ajouter 70 % de vos revenus locatifs à vos autres revenus. Par ailleurs, elle additionnera les prêts de vos investissements locatifs à vos autres charges. Son calcul donnera: Charges / revenus x 100 = taux d’endettement

Pour nous, investisseurs immobiliers, le calcul standard de l’endettement peut avoir ses limites. Néanmoins, il existe un autre type de calcul de l’endettement :

Calcul spécial investisseur : le calcul de l’endettement par différentiel

Ce calcul fait partie des plus gros secrets des rentiers immobiliers.

Certaines banques pratiquent donc le calcul de l’endettement par différentiel. Ce système permet aux investisseurs de ne pas être “coincés” par leur endettement lorsqu’ils enchaînent les investissements locatifs.

Au lieu d’additionner les charges d’un coté pour diviser par la somme des revenus nets, le différentiel consiste simplement à faire la différence entre le loyer net (après décote de la banque +/- 30%) et la mensualité.

Ainsi, si le loyer net couvre la mensualité, celui-ci n’impactera pas le taux d’endettement du client. Cela lui permettra même d’augmenter sa capacité d’emprunt.

Autre exemple :

Voici les chiffres de patrimoine d’un client au revenu de 1800 €/mois. Ce dernier est célibataire et a, à sa charge, un loyer de 500 € à payer chaque mois.

Calcul endettement classique :

Total des charges : 1 620 € + 500 € = 2 120 € / Total des loyers nets + salaire = 3 515 € = 60 % d’endettement

Calcul endettement différentiel :

Différence entre la somme des loyers nets et la somme des mensualités = + 95 €. Ce qui deviendra un bénéfice et non une charge pour le client.

Ainsi, l’endettement de ce dernier sera  de 500 € / 1 800 € x 100 = 27 %.

Si celui-ci décide de faire un nouveau projet, la banque tiendra compte de + 95 € par mois dans le calcul en différentiel de son futur projet.

Quand une banque analyse un dossier d’investissement locatif, elle calcule le risque des deux manières.

Arrivé à un certain stade d’investissement, trouver une banque qui calcule en différentiel devient indispensable. C’est par le biais de celle-ci que l’on pourra continuer à investir et devenir libre financièrement.

Comment calculer son reste à vivre (ou “disponible par personne”)?

Le “reste à vivre” permet de visualiser combien il reste au foyer pour vivre après paiement des charges.

Reste à vivre = total des charges – total des revenus

En reprenant l’exemple du médecin, on dénote un “reste à vivre” très positif. En effet, après paiement de ses charges, il lui restera tout de même 5 000 €/1 personne par mois.

S’il était marié, avec 3 enfants à charge et que madame ne travaillait pas, le résultat serait différent.

5 000 €/5 personnes = 1 000 € par personne. Le reste à vivre à nettement diminué mais es plus que convenable.

Afin de vous donner un ordre d’idée, voici quelques chiffres concernant les normes du reste à vivre des grandes banques. Pour:

  • 1 personne : entre 420 € et 900 €
  • 2 personnes : entre 850 € et 1 300 €
  • 3 personnes : entre 1 050 € et  1 650 €
  • 4 personnes : entre 1 280 € et 2 200 €
  • 5 personnes : entre 1 560 € et 2 750 €

En conclusion, on note de gros écarts à ce sujet entre les différentes banques. Celles dont les normes de reste à vivre les plus faibles sont: La Banque Postale et le Crédit Agricole.