.Sur cette page, vous trouverez les éléments qui vous permettront d’accélérer dans vos investissements. Posez-vous les mêmes questions que ceux qui réussissent :

⇒ Comment se (re)constituer de la trésorerie grâce au différé de remboursement ? Encaisser les loyers sans commencer à rembourser les échéances du crédit !

⇒ Comment faire financer les frais de notaire par la banque dans le prêt : 110 % ? Faire le moins d’apport possible ! 

⇒ Comment augmenter son cash-flow avec la modularité ?

⇒ Négocier dès le départ l’exonération des pénalités en cas de remboursement anticipé (EXO IRA) ?

 

L’optimisation des conditions négociées avec la banque lors de la mise en place du financement est essentielle pour réussir dans l’immobilier, car c’est un accélérateur qui vous permettra de devenir rentier immobilier et libre financièrement rapidement grâce à vos investissements locatifs. Beaucoup de clients sont focalisés sur la négociation du taux ou de l’assurance lors du rendez-vous avec la banque, même si ça a une certaine importance, ce n’est pas quelques euros négociés par mois qui feront de vous un rentier.

Vous l’aurez compris, dans la négociation d’un prêt immobilier, il n’y a pas que le taux, les frais et l’assurance. Il existe beaucoup d’autres choses qu’il peut être important de négocier dès le départ, afin d’anticiper et de pouvoir en bénéficier plus tard.

 

 

Le différé de remboursement (Partiel ou total)

Pour un investisseur et rentier immobilier, cette option est un point primordial. Cela permet de décaler totalement ou partiellement le remboursement de la mensualité. Autrement dit, encaisser pendant plusieurs mois voire plusieurs années les loyers tout en décalant le remboursement de la mensualité.

“Le différé partiel aussi appelé : franchise partielle”

Consiste à ne rembourser, sur une durée définie allant de 1 mois à 3 ans, uniquement des intérêts intercalaires. Il est souvent utilisé lors du financement d’une construction ou d’achat d’un bien avec des travaux de rénovation. Tant que la totalité du prêt n’est pas débloquée, vous ne remboursez pas votre mensualité. Sont alors appliqués ce que l’on appelle les intérêts intercalaires qui sont prélevés pendant la phase de différé.

“Le différé total aussi appelé : franchise totale”

Cette fois-ci vous ne remboursez ni capital, ni intérêt pendant une durée définie au préalable avec la banque, pouvant aller en général de 1 mois à 2 ans. Les intérêts intercalaires sont alors calculés en fonction du capital et de la durée et sont ajoutés au capital emprunté. C’est un des leviers qu’utilisent tous les professionnels de l’investissement locatif.

Attention, les intérêts intercalaires ne représentent ni un remboursement du capital ni des intérêts du prêt, il s’agit d’intérêts supplémentaires.

Exemple de différé total : Acquisition d’un appartement en colocation dont le loyer est de 1 000 €/mois et les charges mensuelles sont de 200€/mois soit 800 € net par mois pendant 12 mois = 9 600 € de trésorerie supplémentaire.

 

Le financement des frais de notaire dans le crédit : financement à 110%

Probablement une des questions la plus fréquente chez les investisseurs immobiliers : “comment faire pour que la banque me finance les frais de notaire dans le prêt immobilier”, ou, “comment ne pas faire d’apport pour mon projet immobilier” :

Sachez que cette décision dépend avant tout de la politique risque de la banque : certaines banques ont pour mot d’ordre de ne pas financer les frais de notaire pour les projets d’investissements locatifs, donc pas de 110 %. 

Mais j’ai deux bonnes nouvelles pour vous :

  • les “politiques risque” des banques évoluent et changent tout le temps : il est possible que votre banquier vous dise qu’il ne peut pas financer les frais de notaire de votre projet, mais qu’il vous dise oui l’année suivante pour un autre projet. Attention, cela marche également à l’inverse, certaines banques resserent leurs conditions (en fin d’année par exemple) et vont vous dire qu’il n’y a pas de souci pour le financement des frais de notaire en début d’année et vont vous dire l’inverse en fin d’année, seulement quelques mois plus tard !!! (j’ai eu personnellement le cas pour un de mes projets en fin 2017). Sachez également qu’en fonction des banques cela peut changer d’une région à l’autre.
  • Rien n’est impossible, même si votre banque fait partie des banques qui ne financent pas les frais de notaire; pour garder un bon client, elle est capable de déroger à cette règle ! Inversement pour une banque dans laquelle vous n’êtes pas client et qui vous veut absolument comme nouveau client, en insistant un peu, vous arriverez à négocier votre 0 € d’apport.

Que faire lorsque vous vous adressez à une banque qui finance les frais de notaire mais qui ne veut pas le faire pour votre dossier :

L’accord de la banque pour financer les frais de notaire dépend donc de la “politique risque” mais également : de la qualité du dossier, du scoring client, parfois de l’accord de la société de cautionnement à se porter garant, parfois de la personne que vous avez en face de vous (les connaissances et l’envie du banquier/courtier à suivre votre projet) ainsi que beaucoup d’autres éléments de votre dossier.

Pour faire financer les frais de notaire par la banque, il n’y a donc pas de recette magique, chaque cas est différent et cela dépend de chaque investisseur et de chaque projet. Mais il existe des points essentiels à respecter et à mettre en place pour votre dossier : cela commence déjà par la présentation et la préparation de votre dossier, sortez de la masse en proposant un dossier de qualité, améliorer au maximum votre scoring. Ces éléments vont donner envie au banquier/courtier de vous suivre et vous permettra d’obtenir les conditions que vous souhaitez. 

 

 

La modularité

C’est le fait de pouvoir modifier votre mensualité en cours de contrat. Vous pouvez revoir à la hausse ou à la baisse votre mensualité, faire une pause dans vos mensualités, etc. La modularité permet parfois de dégager un peu de place dans votre endettement pour de nouveaux projets immobiliers ou alors améliorer et générer plus de cash flow sur un projet déjà en cours.

Pensez à demander aux banquiers les clauses de modularité de son contrat, certaines banques permettent :

  • la hausse puis la baisse de la mensualité. En général, celle-ci  peut aller de -10% à +30%. Passé un certain pourcentage d’augmentation, la banque peut demander une étude pour voir si le taux d’endettement est respecté. Attention, parfois lors de la baisse de celle-ci, il est impossible de descendre en dessous de la mensualité initiale.
  • D’autres ne proposeront une modularité uniquement à la hausse.
  • Des pauses mensualités
  • Remboursement de deux mensualités en même temps sans avoir de frais
  • Réduire le paiement de 100% ou 50% de son échéance de 6 ou 12 mois maximum.
  • Minorer la mensualité à hauteur des intérêts sur une durée comprise entre 24 et 84 mois.

Attention, lorsque vous faites un palier ou même parfois un différé de remboursement vous perdez la modularité de votre contrat. Posez bien la question à votre banquier lors de la mise en place du prêt.

Si vous avez un prêt en cours avec modularité, vous pouvez la simuler grâce à l’outil Simulation de modularité.

 

 

L’exonération des pénalités en cas de remboursement anticipé (EXO IRA)

Dans toutes les conditions générales de toutes les banques, si vous remboursez tout ou une partie de votre prêt avant l’échéance, la banque vous demande des pénalités de remboursement anticipé qui sont égales à 3 % du capital restant dû dans la limite de 6 mois d’intérêts.

Vous avez la possibilité de négocier à 0 % de pénalité cette clause si vous souhaitez rembourser votre prêt. Cela reste une option intéressante pour les projets d’achat ou de revente par exemple.

Attention cela ne s’applique pas au rachat à la concurrence.