Encore une assurance ??

  • Comment négocier la délégation d’assurance avec sa banque ?
  • Quelles sont les solutions (les lois) si la banque vous impose son assurance ?
  • Que faut-il regarder lorsque l’on choisit un contrat d’assurance emprunteur ?
  • Faut-il s’assurer à 100 % pour un prêt immobilier ?
  • Comment assurer son prêt pour un investissement locatif ?

 

L’assurance fait également partie des garanties de votre prêt, pour vous et pour la banque, puisqu’elle consiste à prendre en charge le remboursement du prêt en cas d’incident (maladie ou accident).

Connaître les lois qui vous permettent de négocier votre assurance de prêt

Pendant la mise en place et la négociation du dossier bancaire :

  • La loi Lagarde précise la liberté de choisir une assurance individuelle pour l’emprunteur si les garanties sont équivalentes à celles proposées par la banque. Elle précise également que la banque a interdiction de modifier les conditions de prêt négociées en amont par le client (le taux d’emprunt, les frais de dossiers…) si le client choisit de faire une délégation d’assurance.

Une fois que l’investissement est réalisé :

  • La loi Hamon vous permet de résilier votre assurance de prêt au cours des 12 premiers mois suivant la souscription. La lettre de résiliation de votre contrat d’assurance doit être envoyée à la banque (ou votre précédent assureur) au moins 15 jours avant la fin de la période de 12 mois.
  • Nouveau depuis janvier 2018, l’amendement dit « Bourquin » vous permet de résilier votre assurance de prêt chaque année, à la date d’échéance du contrat. La lettre de résiliation de votre contrat d’assurance doit être envoyée à votre banque (ou votre précédent assureur) au moins 2 mois avant la date d’échéance de votre contrat.

Grâce à ces deux lois, si le banquier insiste pour vous imposer son assurance, acceptez la, et négociez d’autres éléments et vous pourrez revenir sur l’assurance emprunteur après la mise en place du prêt : après tout la loi vous l’autorise !

Pour nous investisseurs, il va y avoir deux possibilités :

  • S’assurer uniquement en DC/PTIA : car en cas d’arrêt de travail ou d’invalidité, le locataire continue à payer son loyer donc les garanties arrêt de travail et invalidité ne sont pas obligatoires. Vous pouvez donc demander à la banque de ne pas y souscrire.
  • Cependant vous pouvez également décider d’être assuré avec toutes les garanties, si cela vous semble plus sécurisant, sachant que les cotisations d’assurances sont des charges déductibles (pour ceux qui sont au réel ou en SCI)

Cas particuliers : Dans certaines situations, en cas d’acquisition à plusieurs (co-emprunteurs, SCI, …), il est possible de choisir une quotité proportionnelle : exemple 50 % chacun si vous êtes 2, ou 33% chacun si vous êtes 3.

Ce que la banque exige c’est d’avoir un prêt couvert à 100%

Attention si vous achetez un bien à 2 et que vous choisissez une quotité à 50 %, cela veut dire qu’en cas de décès de l’un des deux co-emprunteurs, le co-emprunteur restant se retrouve à payer la moitié du prêt.

Lors de l’acquisition d’une résidence principale il est préférable (dans la majorité des cas la banque l’imposera) que chaque emprunteur soit assuré à 100 % en DC/PTIA/IPT/ITT

Exemple de gain réalisé grâce à une délégation

Un couple de 32 ans : tous les deux non fumeurs, activité salarié sédentaire sans déplacement et sans risque professionnel, qui empruntent 200 000 € sur 20 ans avec garantie DC/PTIA/ITT/IPP :

  • Taux moyen d’une délégation d’assurance :
    • 0,12 % soit environ 20 €/mois chacun
  • Taux moyen d’une assurance groupe :
    • entre 0,22 % et 0,30 % soit entre 36 € et 50 € chacun

Soit une différence sur 20 ans allant jusqu’à 14 400 €.

 

 

Les garanties

Décès/Perte totale et irréversible d’autonomie (DC/PTIA)

Ce sont les garanties de base obligatoires de chaque contrat d’assurance de prêt. En cas de décès ou de PTIA le crédit est entièrement soldé par l’assureur. Les ayants droit n’ont alors aucun crédit à rembourser.

L’invalidité permanente totale (IPT) 

Vous êtes considéré en IPT lorsque vous vous trouvez à la suite d’une maladie ou d’un accident, dans un état physique ou mental vous mettant dans l’impossibilité totale, permanente et présumée définitive de vous livrer à un travail ou à une occupation susceptible de vous procurer gain ou profit. On parle alors d’une invalidité supérieure à 66%.

Invalidité Permanente Partielle  (IPP) 

C’est la même garantie que l’IPT sauf que celle-ci vous prend en charge pour une invalidité entre 33% et 66%.

Contrairement aux autres garanties (DC/PTIA/ITT/IPT) celle-ci ne fait pas toujours partie des garanties des contrats bancaires. Elle n’est donc pas imposée par la banque en cas de délégation.

A savoir : En cas d’IPT ou IPP, il y a plusieurs types d’indemnisations en fonction des compagnies.

Certaines vont solder en une seule fois le capital restant dû (c’est le plus intéressant pour l’assuré). D’autres vont rembourser les mensualités au fur et à mesure jusqu’à la fin du prêt. Cela est plus avantageux  pour la compagnie qui n’a pas à sortir la totalité en une seule fois. En espérant ainsi que le taux d’invalidité de l’assuré soit requalifié avec le temps à un taux inférieur à 66%. 

L’Incapacité Temporaire de Travail (ITT)

En cas d’arrêt de travail, cette garantie vous couvrera.  L’assurance prendra en charge votre mensualité (passé un délai de franchise de 15, 30, 45, 60, 90 ou 180 jours). Et ce, jusqu’à ce que vous repreniez le travail.

L’indemnisation se fait pour une durée de 3 ans maximum (1 095 jours).

Attention, il existe là aussi différents types d’indemnisations.

  • Celle qu’on appelle forfaitaire : vous êtes en arrêt de travail, l’assurance prend en charge votre mensualité (en fonction de la quotité choisie) jusqu’à ce que vous repreniez votre activité.
  • D’autres ne prendront en charge qu’une partie de la mensualité uniquement si vous n’avez pas de perte de salaire. En premier lieu, s’il y a maintien de votre salaire par votre employeur. Sinon dans le cas où vous êtes inapte à exercer votre activité mais que vous pouvez exercer un autre poste. C’est celle qu’on appelle indemnitaire.

Perte emploi (PE) 

L’assurance perte emploi vous couvre en cas de licenciement.

En fonction des assureurs, les garanties sont différentes. Il est donc nécessaire de bien se renseigner avant de souscrire cette option.
En général, elle prend en charge entre 50 et 70 % de la mensualité suite au licenciement de l’emprunteur passé une période de franchise. Cette période équivaut à une moyenne de 6 mois.

Dans la plupart des cas, l’assuré doit être indemnisé par le Pôle Emploi. La prise en charge de la mensualité se fait sur une durée de 12 mois maximum. Celle-ci est renouvelable 2 à 3 fois sur toute la durée du prêt.