J’ai repris dans cette rubrique les questions les plus fréquentes que j’ai pu avoir lors de mes années en banque et en courtage :

Je suis déjà à 33 % d’endettement avec ma résidence principale, est ce que je peux encore emprunter pour un projet locatif ?

Le réponse est OUI !!! Lorsque vous êtes propriétaire de votre résidence principale les banques accepteront plus facilement un endettement un peu plus élevé pour un second projet, il n’y a pas de norme mais en tenant compte des revenus locatifs si votre endettement est élevé mais votre reste à vivre est bon, il n’y aura pas de souci.

Deuxième possibilité, les banques qui ont un calcul par différentiel, avec ces banques, du moment que 70 % du revenu locatif couvre votre mensualité cela n’augmente pas votre endettement voire l’améliore.

J’ai un (ou plusieurs) crédits consommations en cours, est ce que cela va bloquer mon projet immobilier ?

Certaines banques ont la possibilité de faire un palier sur vos crédits en cours (ou lissage).

Le palier consiste à rembourser une mensualité plus faible pendant la durée du (ou des) crédit consommation et une fois le (ou les) crédit consommation terminé, vous remboursez pleinement votre mensualité.

Exemple : un client qui a un prêt voiture de 400 €/mois où il reste 48 mois.

S’il souhaite acheter un bien à 150 000 € sur 20 ans :

  • sans palier le montant de sa mensualité serait d’environ 750€/mois
  • Avec palier, le client aura une mensualité pour son prêt immobilier de 450 €/mois puis, à la fin du prêt auto la mensualité passe à 850 €. Le client aura donc une mensualité de 850 €/mois tout le long.

Sans le palier, le dossier peut être bloquant puisque le client additionne ses charges : 400 € de crédit consommation et 750 € de crédit immobilier, soit 1 150 €/mois pendant 48 mois et l’on dépasserait largement la ligne rouge des 33% d’endettement qui est de 1 000 €/mois dans cette exemple.

Pourquoi ma banque ne veut pas me prêter les frais de notaire ?

Il faut savoir que dans la politique risque des banques, certaines ne financent pas les frais de notaire. Gardez en tête qu’en banque rien n’est impossible et qu’il n’y a pas de règles fixes et définitives. J’ai déjà vu des banques dont la politique risque refuse le financement des frais de notaire, faire des “exceptions” pour certains projets ou certains clients.

En revanche, certaines banques financent sans problème les frais de notaire, il faut bien évidement que le dossier soit préparé.

Je n’ai pas de CDI, est ce que je peux quand même investir ?

Encore une fois, pas de règles, certaines banques ne financent pas les clients qui ont moins d’un an de CDI, d’autres financent à partir du moment ou la période d’essai du CDI est passée.

Pour les clients qui n’ont pas de CDI :

  • Intermittents du spectacle, certaines banques financent en prenant comme revenus la moyenne des revenus professionnels plus moyenne des revenus pôle emploi
  • CDD : c’est certes plus compliqué mais certaines banques après un certain temps de CDD (en général 2 ans) peuvent accorder des prêts immobiliers
  • auto-entreprise : Situation plus facile que CDD car après 3 ans d’activité (3 avis d’imposition) quasiment toutes les banques peuvent faire le projet. En fonction des banques à partir d’un an et demi voire 2 ans les banques peuvent prêter.

Quel est la durée maximum pour un projet locatif ?

Pas de règle, certaines banques vont vous plafonner à 15 ans, certaines à 20 ans et d’autres vont jusqu’à 25 ans sans problème.