La garantie d’un prêt immobilier :

⇒ Peut-on négocier la garantie de son prêt immobilier ?

⇒ Combien coûte la garantie d’un prêt immobilier ?

⇒ Quand doit-on payer et à qui ?

⇒ Comment choisir entre société de cautionnement ou hypothèque ?

⇒ A-t-on vraiment le choix ?

La garantie est un sujet souvent peu clair pour les investisseurs, c’est pourtant un élément important et qui représente un coût non négligeable lors de la mise en place du prêt immobilier.

Lorsque la banque va vous prêter pour un projet immobilier, elle va vous demander une garantie/caution.

Le but de la garantie est de vous protéger et de protéger la banque en cas de non remboursement des échéances du prêt.

Pour résumer, si vous ne pouvez plus payer votre mensualité, dans la plupart des cas, la banque peut saisir le bien pour le vendre et ainsi récupérer l’argent restant dû.

Vous aurez rarement la main sur le choix de la garantie de votre prêt. Dans la plupart des cas, la banque va vous imposer la société de cautionnement avec laquelle elle est affiliée. A défaut d’acceptation de la société de cautionnement, la banque présente le dossier avec, comme garantie, une hypothèque (ou PPD)

La réalisation de la garantie se fait juste avant la signature définitive chez le notaire et elle est à payer à ce moment. S’il s’agit d’une hypothèque ou (PPD), c’est le notaire qui va vous demander le règlement des frais lors de l’envoi de votre décompte. Si vous bénéficiez d’une société de cautionnement ou mutuelle, le montant de la garantie sera prélevé sur votre compte lors du déblocage des fonds par la banque.

Si vous souhaitez comparer et chiffrer les frais de garantie de votre projet, cliquez ICI pour utiliser le simulateur de frais de garantie.

Les frais de garantie font partis de ce que l’on appelle les frais annexes, parfois la banque ou le courtier va vous demander de faire l’apport de ces frais mais sachez qu’il est possible de le faire financer par la banque dans le prêt immobilier.

Les différents types de garanties 

Les garanties conventionnelles :

L’hypothèque

Elle est souvent utilisée pour des crédits destinés à financer les constructions, rénovations ou encore travaux. Mais également pour les acquisitions en vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) ou encore dans le cadre d’un rachat de prêt ou regroupement de prêts.

Attention, en cas de revente ou de solde du prêt par anticipation, il faut payer pour lever l’hypothèque, c’est ce qu’on appelle une main levée d’hypothèque.

Dans les autres cas, l’hypothèque s’éteint automatiquement un an après la fin du prêt.

Le privilège de préteur de denier (PPD/IPPD)

Il a le même principe que l’hypothèque mais s’applique lui à tous les biens existants (maison, appartement, terrain, bien neuf dont la construction est terminée, …)

Dans la tête des gens, le PPD est souvent assimilé à l’hypothèque. Les deux sont à payer devant notaire et sont assujettis à la TVA, émoluments du notaire, droits d’enregistrement. Cependant l’IPPD est moins coûteuse que l’hypothèque car elle n’est pas assujettie à la publicité foncière.

 

Les autres garanties :

La société de cautionnement

Elle s’applique à tout type de projet, c’est la solution favorite des banques car pour résumer, ce n’est pas elle qui prend le risque en cas de non remboursement du prêt.

En cas ne non paiement de l’emprunteur, c’est la société de cautionnement qui va solder le prêt à la banque puis se retourne contre vous pour revendre le bien et récupérer l’argent qu’elle a donné à la banque pour solder le crédit. En plus de ça, ce n’est pas elle qui fait la gestion des démarches (saisie, revente du bien, ect …). Un des avantages pour vous c’est qu’il n’y a pas de frais de main levée.

Certaines sociétés de cautionnement vous restituent une partie des frais s’il n’y a pas eu d’incident pendant la durée du prêt, c’est le cas de Crédit Logement.

Parmi les sociétés de cautionnement les plus connus il y a : SACCEF, Crédit Logement, CAMCA, CMH, …

Caution mutuelle

Certaines mutuelles et prévoyances proposent également des services de cautionnement.

Leurs adhérents peuvent ainsi bénéficier d’un cautionnement à tarif réduit, voire gratuit. C’est souvent le cas des mutuelles fonctionnaires : tous les secteurs fonctionnaires sont ainsi rattachés à une ou plusieurs mutuelles (éducation nationale, Défense, RATP, fonction Hospitalière, …) et peuvent faire la demande auprès de leur mutuelle (ou parfois directement avec leur banque, selon les partenariats) pour garantir leur crédit à moindre frais.

La plus connue étant la CASDEN qui s’applique à tous les fonctionnaires et qui est entièrement gratuite.

Le nantissement

Peu utilisé mais parmi les moins coûteux, on le voit souvent dans le cadre du nantissement d’un contrat d’assurance vie. La banque se saisit alors de la valeur donnée en nantissement pour se garantir et peut ainsi la revendre en cas de non paiement de l’emprunteur.