Garantie hypothécaire, définition

La garantie hypothécaire (ou hypothèque conventionnelle) est une sûreté réelle inscrite au service de publicité foncière (ex Conservation des hypothèques), qui permet à la banque créancière de saisir et vendre le bien immobilier financé en cas de défaut de paiement de l’emprunteur. Elle est codifiée aux articles 2393 et suivants du Code civil et constitue, avec la caution mutuelle (Crédit Logement principalement), l’une des deux grandes familles de garanties acceptées par les banques pour un crédit immobilier en France.

L’hypothèque coûte en moyenne 1,5 % à 2 % du capital emprunté à la mise en place, décomposé en émoluments du notaire (barème dégressif similaire aux frais d’acquisition), taxe de publicité foncière de 0,715 %, frais divers d’inscription, et TVA 20 % sur les émoluments. À la fin du prêt ou en cas de remboursement anticipé, l’hypothèque doit faire l’objet d’une mainlevée par acte notarié, qui coûte environ 0,7 à 1 % du capital initial. Ces frais de mainlevée sont un coût significatif souvent oublié dans le comparatif initial, qui désavantage l’hypothèque pour les emprunteurs prévoyant une revente à moyen terme.

L’hypothèque conventionnelle reste privilégiée pour les profils refusés par Crédit Logement (TNS sans 5 ans d’activité, séniors, expatriés, investisseurs locatifs multi-crédits) et les montants élevés (au-delà de 500 000 €). Une variante moins coûteuse, le Privilège du Prêteur de Deniers (PPD), peut être utilisée pour les biens existants (pas le neuf en VEFA) avec un coût initial réduit à 0,5-1 % du capital. Le notaire et le banquier valident la faisabilité juridique selon le bien (priorité de rang, copropriété complexe). Pour le détail comparatif, voir l’article cluster Caution Crédit Logement vs hypothèque sur credit-immo-conseil.com.